文:MenClub 筆華棋  圖:互聯網
POSTED ON June 18, 2014 5:41 pm


有一日,我爸爸問我:「其實你哋而家班o靚仔,點睇自己將來?係咪好悲觀?係咪個個都覺得無可能買到樓?」很久也未嘗過跟爸爸有一段這樣認真的對話,於是我想一想,再答:「而家普遍分兩種人:第一,就係老豆老母有層樓留俾你,或者會俾嚿錢你做首期;第二,就係根本唔會諗,因為都知買唔到,所以諗都無謂,總之有份糧,公一份婆一份,點都唔會死,最多住衰啲。」爸爸聽過後,只搖搖頭,默不作聲。一個鐘後,他進來我房間:「喂,但係最近咁多人話日本買樓,其實你哋都買得起呀,可以試試喎。」


眼見福島事件過後,日本經濟大蕭條,連帶輻射問題,令到全世界遊客,甚至投資者也人心惶惶。好在,日圓下跌,眼見無數港人懶理生死,照樣去 東京鯨吞魚生,繼續吃一蘭;另一邊廂,香港人彷彿發現新大陸:屈指一算,原來日本樓可以平得那麼緊要?!再加上日圓貶值,又再打多了一個折扣!結果港人現在一窩蜂的,再不是去日本南青山買COMME des GARCONS 或 Undercover,而是買樓。可是,價錢夠平,錢你又有,問題是潛在的風險大家又知多少?不如聽聽專家講一講,日本買樓和香港置業的優點和缺點吧。






Wilfred Ma(物業投資@著名私募地產投資基金
Wilfred 大學畢業於 London School of Economics,後來往東京慶應大學繼續升學,完成後,曾於日本私募地產投資基金工作,兩年前回港,於著名私募地產投資基金負責物業投資,對日本和香港兩地的地產狀況也非常熟悉。



根據 Wilfred 所講,其實在日本置業除了明顯的價錢優勢外,有其他優點,不過亦有很多要注意的弊處,以下就是他的總結:


好處:

- 日本始終是全世界最大的地產(可投資物業種類)市場之一,尤其是寫字樓;另外,店舖商場/寫字樓酒店時鐘酒店貨倉也是非常熱門的投資產業。

- 論 GDP,日本仍然是全球第三高的國家,本土消費力極高,外國投資,甚至即將來臨的奧運也會大大幫助 GDP最重要是新總統上場後,亦會投放大量資金到市場內。

- 經過福島事件後,大家也明白其實縱使環境有很多問題,日本的旅遊業還是不死的。


壞處:

- 匯率實在浮動得太厲害,如果兌換率由 120 USD 跌至 100 USD,單單匯率也輸了兩成。

- 不要以為入場價便宜,其實物業稅非常高打個比喻,如果兩層樓,香港的比日本貴,但一旦兩邊也打了物業稅的話,其實分分鐘香港那層的回報會偏高。

- VAT 由 2015 年的 10 月起,將會 8% 增至 10%,這舉將會大大減低消費慾。

日文是很關鍵的一環,跟經紀溝通不到,或者在合約上有事宜看不清楚的話,很容易發生糾紛;再者,始終山高皇帝遠, 在香港生活的話,,要理解當地的情況的話,透明度很低,還需要有很強的經紀網絡才協助得到。所以單單是這一環,已經很值得三思。


聽過這一列論點,還有興趣繼續投資日本房產業嗎?如果有,請記得留意下一回的【蝸居之出路】日本置業篇的二三事 Part 2,開始有盤睇。