有一日，我爸爸問我：「其實你哋而家班o靚仔，點睇自己將來？係咪好悲觀？係咪個個都覺得無可能買到樓？」很久也未嘗過跟爸爸有一段這樣認真的對話，於是我想一想，再答：「而家普遍分兩種人：第一，就係老豆老母有層樓留俾你，或者會俾嚿錢你做首期；第二，就係根本唔會諗，因為都知買唔到，所以諗都無謂，總之有份糧，公一份婆一份，點都唔會死，最多住衰啲。」爸爸聽過後，只搖搖頭，默不作聲。一個鐘後，他進來我房間：「喂，但係最近咁多人話日本買樓，其實你哋都買得起呀，可以試試喎。」

眼見福島事件過後，日本經濟大蕭條，連帶輻射問題，令到全世界遊客，甚至投資者也人心惶惶。好在，日圓下跌，眼見無數港人懶理生死，照樣去 東京鯨吞魚生，繼續吃一蘭；另一邊廂，香港人彷彿發現新大陸：屈指一算，原來日本樓可以平得那麼緊要？！再加上日圓貶值，又再打多了一個折扣！結果港人現在一窩蜂的，再不是去日本南青山買COMME des GARCONS 或 Undercover，而是買樓。可是，價錢夠平，錢你又有，問題是潛在的風險大家又知多少？不如聽聽專家講一講，日本買樓和香港置業的優點和缺點吧。

Wilfred Ma（物業投資＠著名私募地產投資基金）
Wilfred 大學畢業於 London School of Economics，後來往東京慶應大學繼續升學，完成後，曾於日本私募地產投資基金工作，兩年前回港，於著名私募地產投資基金負責物業投資，對日本和香港兩地的地產狀況也非常熟悉。

根據 Wilfred 所講，其實在日本置業除了明顯的價錢優勢外，也有其他優點，不過亦有很多要注意的弊處，以下就是他的總結：

好處：

- 日本始終是全世界最大的地產（可投資物業種類）市場之一，尤其是寫字樓；另外，店舖、商場/寫字樓、酒店、時鐘酒店、貨倉也是非常熱門的投資產業。

- 論 GDP，日本仍然是全球第三高的國家，本土消費力極高，外國投資，甚至即將來臨的奧運也會大大幫助 GDP；最重要是新總統上場後，亦會投放大量資金到市場內。

- 經過福島事件後，大家也明白其實縱使環境有很多問題，日本的旅遊業還是不死的。

壞處：

- 匯率實在浮動得太厲害，如果兌換率由 120 USD 跌至 100 USD，單單匯率也輸了兩成。

- 不要以為入場價便宜，其實物業稅非常高：打個比喻，如果兩層樓，香港的比日本貴，但一旦兩邊也打了物業稅的話，其實分分鐘香港那層的回報會偏高。

- VAT 由 2015 年的 10 月起，將會由 8% 增至 10%，這舉將會大大減低消費慾。

- 日文是很關鍵的一環，跟經紀溝通不到，或者在合約上有事宜看不清楚的話，很容易發生糾紛；再者，始終山高皇帝遠， 在香港生活的話，，要理解當地的情況的話，透明度很低，還需要有很強的經紀網絡才協助得到。所以單單是這一環，已經很值得三思。

聽過這一系列論點，還有興趣繼續投資日本房產業嗎？如果有，請記得留意下一回的【蝸居之出路】日本置業篇的二三事 Part 2，開始有盤睇。